Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato

Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato regula contratos de aluguel de imóveis urbanos e passou por atualizações importantes recentemente. 

Em 2025, a lei foi modernizada para incluir contratos eletrônicos com assinatura digital e estabelecer cláusulas mais detalhadas sobre valores, forma de pagamento, índice de reajuste, responsabilidades e garantias.

Principais atualizações em 2026

A nova versão reforça a transparência contratual, exigindo cláusulas mais claras sobre reajuste, revisão, prazos de aviso para desocupação e aplicação de multas.

Direitos e deveres do proprietário (Locador):

Direitos:

• Receber o aluguel e encargos no prazo estabelecido
• Ter o imóvel devolvido nas mesmas condições
• Acessar comprovantes de movimentações financeiras referentes ao imóvel
• Solicitar o imóvel de volta em situações previstas em lei (com motivo justo)

Deveres:

• Deixar o imóvel em ótimas condições para o locatário
• Responsabilizar-se por reformas estruturais
• Arcar com despesas extraordinárias do condomínio
• Manter clareza nos valores cobrados
• Respeitar a privacidade do inquilino (visitas apenas com autorização prévia)

Direitos e deveres do locatário (Inquilino):

Direitos:

• Ter preferência na compra caso o imóvel seja colocado à venda
• Rescindir contrato sem multa em casos especiais: transferência de trabalho, violência doméstica ou doenças graves (mediante comprovação)
• Ter o imóvel em condições adequadas de habitabilidade

Deveres:

• Pagar aluguel e outros gastos no prazo estabelecido
• Utilizar o imóvel conforme previsto em contrato
• Devolver o imóvel nas mesmas condições que recebeu
• Arcar com custos de gás, internet, luz e outros serviços
• Cumprir regras do condomínio
• Responsabilizar-se por pequenos reparos e despesas corriqueiras

Garantias locatícias 

As modalidades tradicionais foram mantidas: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária. Continua proibida a exigência de mais de uma garantia por contrato, e a caução segue limitada a três meses de aluguel.

A caução em dinheiro deve ser devolvida em até 30 dias após a entrega do imóvel, com correção monetária, salvo pendências comprovadas.

Multa proporcional por rescisão

A multa por rescisão antecipada passou a ser proporcional ao tempo restante do contrato, tornando-a mais justa para inquilinos que precisam se mudar antes do término previsto.

Contratos digitais e assinatura eletrônica

Contratos eletrônicos com assinatura digital têm plena validade jurídica, desde que utilizem certificação adequada. Isso agiliza processos e reduz custos operacionais.

Reajuste de aluguel: como funciona 

O reajuste deve ocorrer anualmente na data de aniversário do contrato, utilizando índice previamente acordado entre as partes. Os índices mais utilizados são:

• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): Oferece maior equilíbrio e previsibilidade
• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado): Historicamente mais volátil
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Reflete inflação de famílias de renda mais baixa

O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses do índice acordado. Qualquer mudança de índice deve ser formalizada por escrito, com comprovação de ciência das duas partes.

Reforma tributária e o mercado de locações

A partir de 2026, será aplicado um sistema que substitui tributos como ISS, PIS e Cofins pelos novos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A mudança será gradual até 2033.

Quem será afetado?

Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$240 mil podem passar a pagar IVA dual a partir de 2027. 

Locadores de pequeno porte permanecem fora da nova base de tributação durante o período de adaptação.

A alíquota sobre aluguéis residenciais terá aumento gradual até 2033, iniciando com 1% em 2026, em fase de teste do sistema.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente chamado de “CPF dos imóveis”, começará em 2026. Cada imóvel do país receberá um código único, aumentando transparência e rastreabilidade.

O sistema estará disponível durante todo o ano de 2026 para testes, sem motivos para preocupação. A cobrança efetiva ocorrerá apenas a partir de 2027.

Impactos para Corretores

Como corretor, você precisa:

• Orientar proprietários sobre as novas regras tributárias
• Explicar o processo de cadastramento no CIB
• Auxiliar na documentação necessária para conformidade
• Esclarecer que a tributação não se aplica a pequenos locadores